【失敗しない住宅購入の流れ】おすすめのマイホーム購入方法とは

多くの方にとって住宅購入は人生において最大の買い物となります。
それだけ大きな出費となる住宅購入ですので、絶対に失敗したくないものです。

しかし一方で住宅購入の機会は少ない、多くの人にとって一生に一度あるかないかであることから、
住宅購入の勝手がわからず、購入に失敗して、後に後悔する場合もあるようです。

そこでこの記事では失敗しない住宅購入の方法を紹介します。

マイホーム・住宅購入では条件設定から始める

まずは、住宅購入において、達成したい条件から洗い出していきます。

しばしば「予算」から検討を始めてしまう方がいますが、予算から始めてしまうと、どうにかして予算内に抑えようとして、いつのまにか重要なポイントを我慢して購入してしまう原因となります。

それはまさに住宅購入後に後悔する元となるので、譲れない条件を必ず洗い出しておきましょう。

譲れない条件として何を意識するかは人それぞれですが、主に下記の点について家族と話し合って整理しておきましょう。

• 間取り・面積・階層数
• 立地（駅までの距離・買い物・通学などにかかる施設への距離）
• 庭の有無や広さ
• 付属設備（カースペース・WIC・SIC・バルコニー・ウッドデッキなど）
• その他（日当たり・デザイン・窓の大きさなど）

ある程度洗い出したら大まかな優先順位、せめて「これだけは守り切りたい」というものを決めておきましょう。

ここで合わせて理解しておきたいのは、大抵の場合は全てを充足するのは無理ということです。

田舎の安い土地を探して建てるならともかく、すでに建てられている住宅を購入するのであれば必然的に選択肢は初めから限定されます。

例え予算が充分だったとしても、条件をすべて満たす物件が販売されている可能性は低いでしょう。

従って「条件をそこそこ満たすが、全ては充足していない物件に出会った時に」妥協して住宅購入するのか、もしくは条件を満たす物件が出てくるのを待つか、それを判断しやすいように、条件に優先順位付けをしておきましょう。

あくまで一般論ですが、多くの場合、間取りと占有面積・立地あたりを妥協するのは慎重に考えたほうがいいです。長年生活していくとなると、通勤通学や日常の生活を営む上で我慢するのは思いの外大変です。

また、間取りについても家族構成や趣味などの観点から「これくらいは必要」というのが自ずと出てくるでしょう。それを妥協するとやはり生活における不都合が多くなってしまいます。

最後は自己判断にはなりますが、これらのポイントで妥協する際は慎重に判断しましょう。

マイホーム・住宅購入の予算はどれくらい？

続いて、住宅購入の予算について説明しましょう。ここで紹介するのは住宅自身の価格だけでなく、保険料・税金など住宅を購入すれば事実上自動的にかかる付帯費用も含めた全ての金額です。

住宅本体の金額だけで判断して、あとで資金繰りに困るというのも良くある話です。

住宅購入においては付帯費用も含めて資金を手当てしておく必要がある、言い換えれば予算の限界まで住宅本体に充てることはできないので、留意しておきましょう。

さて、住宅購入に必要な費用は以下の通りです。

住宅自体の費用

まずは物件自体の費用です。こちらの価格相場は立地・物件のクオリティなどにより大きく異なります。
3LDK程度ですと、山手線沿線やその内側などとなると、1億円前後が必要となることも珍しくありません。

都内のそれ以外ですと、基本的に都心から遠ざかるほど、また駅から離れるほど顕著に安くなりますが、
都心まで30〜40分の駅のバスのいらない徒歩圏ですと5千万円くらいは見たほうがいいでしょう。

東京を除く大都市近郊ですと3〜5千万円くらいあればかなりの好立地でも手が届きます。政令市以下の地方都市クラスであれば2〜3千万円程度です。

地方都市より人口希薄な地域となると建売・分譲が少なくなってくるので、注文住宅になる人が多いです。

尚、住宅自体の費用は住宅ローンを組むことが普通ですが、一定程度の頭金を求められることが多いです（収入が高い、物件が安いなどあれば、ほぼフルローンも可能）。

よく20％程度は頭金が必要と言いますが、この内10％くらいは次に紹介する諸費用に充てるイメージです。

不動産購入取得に関わるお金

申込証拠金・手付け金

新築マンションや一部抽選になる分譲物件の場合は、手付金の前に申込証拠金が必要となります。これは契約を進めなかった場合は返金されます。10万円以内であることが普通です。

また、契約した場合は手付金を支払います。これはほぼ全ての物件購入にて発生します。一般に物件価格の5％程度、物件価格が高い場合ですと100万円程度である場合があります。契約を破棄した場合には戻ってきません。また、これらは物件費用の一部となります。

印紙税

売買契約書に印紙を貼る形で支払う税金で、契約金額により異なるが数万円程度は必要です。

仲介手数料

不動産仲介業者を利用すると支払うもので「物件価格の3.24％＋6万4800円」が上限です。

不動産取得税

不動産を取得した際に、一度だけ支払う税金です。基本は購入する物件の固定資産評価額の4％ですが、さまざまな軽減措置があります。

登記費用

登記自体に必要な費用と、司法書士に支払う報酬が必要になります。物件価格によりますが、数十万円程度は必要になることが一般的です。

ローン契約に関わるお金

多いので列挙しておきます。

• 印紙税
• 事務手数料
• ローン保証料
• 団体信用生命保険特約料
• 火災保険料など

このあたりは金融機関によって異なりますが、保証料がローン金額の1〜2％は必要になるので、最も大きくなることが多いです。

その他の費用

修繕積立基金

新築マンションのみ必要です。将来の大規模な修繕に向けて住民で積み立てておくものです。
20〜40万円程度が一般的で、物件の設備やクオリティにより異なります。

ガス・水道負担金

一戸建てを購入する場合はガス管・水道管を敷かなければならない物件の場合は追加費用がかかります。
価格は物件により様々ですが、数十万円程度はかかる場合もあります。

以上が物件購入に際して必要な費用です。

だいたい物件価格のどれくらいかかるかというと、新築マンションですと物件価格の5％程度、戸建や中古物件ですと10％くらいを見ておくと良さそうですが、物件により大きく変動する費用もありますので、仲介業者や住宅メーカーに確認しながら検討したほうがいいでしょう。

理想のマイホームを購入するには見学の仕方も大事

物件を検討する際には購入する前に物件を見学する機会があることが普通です。

見学しないよりはした方がいいのはいうまでもありませんが、見学の仕方も意識する必要がありますので、
ここではいくつかポイントをまとめました。

「何を」見学しているのかにより注意するポイントは異なる

見学すると言っても、モデルルーム・ハウスなのか、完成物件なのか、あるいは住宅展示場なのかによって注意するポイントは異なります。

まず住宅展示場はそもそもそこの展示通りに住宅が建てられることを想定されておらず、
基本的に各メーカーの紹介も兼ねて最高グレードの仕様でしばしば広い敷地で建てられております。

注文住宅を前提としていることも多いですが、分譲住宅の紹介も行ってくれるメーカーも多いので、営業員の方に相談してみましょう。どちらかというと住宅購入を検討する上での入り口・イメージアップや周辺の新築物件の情報収集、住宅メーカーごとの特徴の確認に適しています。

多数のメーカーを一度に比較できたり、これから分譲を開始する住宅地の情報などを仕入れることもできるので「注文住宅じゃないから住宅展示場は無意味」と決めつけるのは早計です。

モデルハウス・モデルルームはある程度実際に販売する物件に則った形で形成されていることが普通ですので、間取り・設備の基本的なベースは確認することができます。また、特にマンションに多いのですが、モデルルームを前提にオプションなどを検討し、事前注文することができる場合があります。自分が先に検討した前提を元に「足りていないものは何か」整理して注文しましょう。

完成物件を内覧できることは、戸建の新築分譲物件では比較的あります。内装については大幅な変更は基本的に難しいですが、一方で、間取りや設備など内部のクオリティはもちろん、立地や周辺環境、遮音性などより住む上でのポイントを詳細に確認することができます。完成品の内覧が可能な物件の場合は、必ず本契約前に内覧をするようにしましょう。

見学物件数は1日3件まで

住宅購入の前に見学をすること自体は珍しいことではないかと思いますが、見学する物件数をあまり多くすると比較が非常に困難になります。基本的に1日の見学数は3件以内にすることをおすすめします。

できればその日の夜に家族間、せめて夫婦間で見学した物件について整理する時間を設けて、本当にベストな物件はどれか見極められるといいでしょう。見学をする先々で激しい営業攻勢を受けるので惑わされてしまわないよう、冷静になって物件を選べるように工夫することが大切です。

良く見るべきチェックポイントをあらかじめ考えておく

見学の際には、どのポイントを重点的にチェックするのかあらかじめ決めておくことをおすすめします。それは基本的に冒頭で説明した「重視するポイント」と共通するものになるかと思います。重視するポイントの優先順位を意識しながら、そのポイントを良く充足しているかどうかを意識的に見るようにしましょう。

また見ただけでわからないポイントは積極的に営業員の人に話を聞くのもいいでしょう。ただし彼らは物件にとって弱いところ、不利なことは基本的に言わないので、そこは割り引いて認識する必要があります。

物件見学は住宅購入検討者にとって貴重な情報収集機会である一方、住宅営業にとって重要なセールスタイミングです。彼らが熱心にセールスを行ってくるのは仕方のないことですが、それに惑わされずに、冷静に、効果的に情報収集ができるように工夫しましょう。

住宅購入を決めるときは十分な比較検討を！担当者との相性も大切

住宅購入を考えるときは初めから物件候補を絞り込みすぎず、多くの物件を比較検討しながら考えていくことをおすすめします。一生に一度あるかないかの買い物ですから、拙速に決めていく必要はありません。様々観点から複数の候補物件を比較しながら検討しましょう。

まず物件候補を絞り込む上で、比較ポイントは下記の通りです。

1. 戸建・マンション
2. 新築・中古
3. 鉄筋コンクリート・木造
4. 通勤・通学時間が同程度になる他地域
5. 1グレードアップ・ダウンした物件

代表的なのこのような観点をベースに１つではなく複数の物件候補を比較検討することをおすすめします。

特に④や⑤はいざ検討を始めると全く選択肢に含めないまま進めてしまうことが多いですが、こうした観点を含めることで実は自分たちのニーズをより充足する物件候補が広がることはよくあります。

検討を進めるうちに1グレードアップしても手が届くことがわかった、逆に、もう少し質を落としても十分ニーズを満たせる＝資金を節約できるということも考えられます。

さて、比較検討を進めていく上では販売担当者との相性も重要です。

ここは感覚の分かれるところではありますが、基本的には販売担当者と感覚が合うところの物件を進めていく方がいいかと思います。

「担当者はイマイチだけど物件はいいかもしれない」と考え出すときりがないですし、担当者と話が良好な雰囲気で進むのはその土台にある紹介物件が購入検討者にとって好ましいことの表れであるとみることもできます。

購入向けたさまざまな手続きを進める上でも、担当者と相性が悪いとその後の手続きもストレスを伴うこととなります。

こうした総合的なことを考えると、担当者との相性が悪い物件は思い切って優先順位を下げていくことをおすすめします。

住宅ローンや住宅保険を含めた資産計画は専門家に相談

資金計画のところは自分で綿密に立てようとしてもなかなか難しいものです。

また、月々定額でお金が出ていくようになる住宅ローンを組む際は、保険の見直しなども一緒に行う好機です。

住宅自体が資産になります。団信に入ればローン支払い主体者にもしものことがあった場合にローン支払いが免除されますので、保険金の代わりとして機能します。

そのようなことも考えると、住宅ローンの組み方、生命保険などの見直しなどを一挙に行えるといいですね。ファイナンシャルプランナーや生命保険会社では近年そうした相談や的確なアドバイスを行ってくれるサービスを実施しています。

住宅メーカーが住宅購入のついでにそうした相談を受け付けるサービスを行なっている場合もあります。資産計画のことは自分だけで悩まず、こうした専門家を積極的に活用しましょう。

綿密な計画・準備を重ねてベストな住宅選びを！

住宅購入をする機会はそうそう頻繁にあるわけではないので、誰しも勝手がわからず不慣れな状態で進めることになります。

焦って購入して後悔してしまわないようにじっくり計画を立てて準備を進めていきましょう。

また一人で悩んでしまわずに、住宅メーカーの販売担当者、ファイナンシャルプランナーや保険会社といった専門家の方々の意見を積極的に聞きながら、ベストな住宅購入を実現していきましょう。