不動産投資について回るリスクとは？回避方法をあわせて解説！

貴方は不動産投資を始めたいと思っていませんか？不動産投資を始める前に知っておきたいのが、様々なリスクがあることです。

不動産投資は基本的にリスクが少ないと言われていますが、全くないわけではありません。

きちんとどんなリスクがあるのか知っておかないと、いざ運営を始めた時に失敗してしまう恐れがあるでしょう。どんなリスクがあるのか分かれば、安心して運営を始めることができますよ。

それでは、不動産投資のリスクについてご説明しましょう。

不動産投資にはどんなリスクがある？

不動産投資には様々なリスクがあるとされていますが、どんなリスクがあるのか気になりますよね。どんなリスクがあるのかが分かれば、不動産投資を始める際に注意しながら運用できます。

それでは、不動産投資にはどんなリスクがあるのかご説明しましょう。

①空室リスク

空室リスクは不動産投資を行うにあたって最も避けたいリスクの一つです。

本来、不動産投資を行う際にあたって重要なのは家賃収入です。家賃収入はオーナーにとって欠かせない収入源であり、特にローンを組んで不動産投資を始めているなら重要な返済方法の一つです。

不動産投資の家賃収入の仕組みは至ってシンプルで、空室が埋まっているほど家賃収入が増加し、逆に空室が多いほど家賃収入が少なくなります。もちろん部屋が埋まっていても家賃滞納などのリスクはありますが、ここは家賃を滞納していないケースでご説明しましょう。

部屋数が多いほど家賃収入が多くなるなら、全ての部屋が埋まっている状態が最も家賃収入が得られます。不動産投資において、空室が全て埋まっている状態を維持するのが最大の目的です。

しかし、不動産投資は同じ部屋にずっと生活してくれるわけではありません。住人が引越してしまったら、空室の数だけ利回りが少なくなるのでその分の家賃収入が減ります。

正当な理由で住人を引き留めることはできないため、次の住人が引越してくるのを待つしかありません。次の住人が引越してきたなら安心できますが、すぐに住人が引越してくることがない場合もあります。

次の住人がやってくるのを待っている間に別の住人が引越することもあるので、その分の家賃収入がさらに得られなくなります。ここが不動産投資の恐ろしいリスクであり、何の対策もしていないとあっという間に空室だらけの物件になってしまうでしょう。

例えば1階5部屋の3階建て、家賃を6万円としましょう。この場合、空室が一部屋もない状態だと15×6万円なので月に90万円の家賃収入が得られます。ですが、空室が一つ出てくると一部屋分の家賃収入が減ってしまうため、月々の家賃収入が少なくなってしまいます。

したがって不動産投資において空室が出ない保証はない以上、空室リスクヘッジを行う必要性があるでしょう。

②家賃滞納リスク

不動産投資において物件のオーナーが悩むのが家賃滞納リスクです。不動産投資においてこちらから対策はできても家賃滞納をしないようにはできないので、常に「住人が家賃を滞納するかもしれない」と考える必要性があるでしょう。

家賃滞納には何らかの理由で家賃を振り込むことができなかったケースと、故意に家賃を滞納したケースの2種類があります。前者の場合、口座に家賃分のお金を入れていなかった、振り込みが間に合わなかった、何らかの原因で会社が倒産してしまい、収入が無くなったなどの理由が挙げられます。

故意に家賃を滞納したわけではない場合、家賃を支払う意志があるのであれば連絡をしっかり取り合うことで回収できるでしょう。しかし、厄介なのは後者の故意に家賃を滞納したケースです。

そもそも住人に家賃を支払う意志がない状態であり、滞納を繰り返されることがあります。この場合、家賃を支払う意志がないなら退去してもらいたいとですが、こちらから住人を退去させるのはよほどのことがない限り難しいのが現状です。

不動産投資を始めるなら、もしも家賃を滞納されている事実が発覚した時のためにできる限りの対策をする必要性があるでしょう。

③家賃下落リスク

不動産投資で勘違いしやすいのが、何年経っても今のままの家賃収入が得られると思っているケースです。不動産投資において忘れてはならないのが、一定の築年数が経つと家賃が下落するリスクがあることです。

物件を探している時に築年数が10年や20年経っている物件は家賃が安いことが多いですが、これは築年数が経っていても入居率を下げないために行われています。

つまり、築年数が経っているのにいつまでも新築時の家賃のままでいると、物件は古いのに家賃が高いと判断されて入居率が下がり、空室率が上がってしまう可能性が高くなります。

家賃が下がる目安としては、築10年で5％～10％、築20年で10％～20％です。これは物件があるエリアにも大きく左右されます。例えば駅前や都心部などの利便性が高い人気エリアの物件の場合、築10年でも5％程度の下落で済む場合もあります。

逆に人気がないエリアの物件の場合だと、不動産投資を始めても築10年で7％前後～15％程度の下落率になる可能性があるでしょう。

また、いつまでも空室リスクがある物件を所有するのではなく、早めに見切りをつけて物件を売ることも視野に入れた方が良いでしょう。

④金利上昇リスク

不動産投資を行うにあたって忘れてはならないのが、金利が上昇するリスクです。不動産投資を行うための物件を購入する場合、一括かローンを組むかどうかの2種類があります。

一括で不動産投資のための物件を購入できるなら金利上昇のリスクはありませんが、非常に高額な物件を一括で購入できるのはほんの一握りです。

したがってほとんどの人は頭金を用意しつつローンを組んで不動産投資を始めることになりますが、ローンを組む際に決めるのが固定金利か変動金利のどちらにするかどうかです。固定金利型の場合は本来金利が低下・上昇することがあったとしても、金利が変わることがありません。

変動金利型の場合、金利が低下すれば月々の返済額が減るので大変運が良いと言えるでしょう。

月々の返済額が減ればさらに無理なくローンが返済できるだけでなく、予定よりも早く完済できる可能性が高まります。

しかし、逆に金利が1％でも上昇した場合、月々の返済額が増えるのが大きなリスクです。月々の返済額が増えるということは、当初計画していた返済計画が崩れるということでもあります。

このことから当初の返済計画でギリギリだった場合、さらに毎月の返済で家計を圧迫してしまう可能性があるでしょう。

⑤天災リスク

いつ起こるか分からないリスクが、天災による不動産投資のリスクです。不動産投資においていつ起こるか分からないので決して楽観視ができず、一度起これば大変な被害を負う可能性があるので、天災リスクに対して万全を期す必要性があるでしょう。

様々な天災の中で最も起こる可能性が高いのが、地震です。日本は災害大国と呼ばれるほど天災の被害に遭いやすいですが、その中でも地震による被害は非常に大きいです。大規模な地震が起こった場合、建物が倒壊するだけでなく火災や地盤沈下など不動産投資において様々な影響が出てくるでしょう。

地震は不動産投資において大きなリスクであり、不動産自体の価値が低下したり入居者が次々に退去して家賃収入が大きく低下したりと良くないことばかりです。

そんなこともあってか、特に地震が起きた後は気分も落ち込みがちになりやすいので思わず不動産を手放してしまうケースも少なからずあります。

不動産投資を成功させるためには、つい悲観的になりがちな状況でもグッと我慢して時が来るのを待つのが得策です。

⑥税金のリスク

不動産投資において怠ってはならないのが、税金を支払うリスクです。不動産を所有しているだけでも固定資産税や不動産所得税、不動産の登記にかかる費用、所得税や相続税など様々な税金を支払わなければなりません。

もし税金の支払いを怠った場合、申告漏れという扱いになり、追徴課税や延滞金の請求など様々な問題に繋がってしまうので不動産投資を続けるなら税金の支払いはしっかり忘れずに行いましょう。

失敗するリスクが高い人とは？

これまで不動産投資の様々なリスクをご説明しましたが、これらのリスクには回避方法がちゃんとあります。しかし、秋日方法があるにも関わらず失敗してしまう人は多くいます。

何故なら、当の本人の不動産投資に対する考えそのものがリスクになっているからです。

その考えを改めない限り、不動産投資に成功する見込みは低いと言わざるを得ません。特に失敗するリスクが高いのは、『不動産投資に対するシミュレーションがしっかりしていないこと』と『プロに頼ろうとしないこと』です。

不動産投資を行う時は、どのエリアのどんな物件が収益をもたらしてくれるのかリサーチするところから始まります。しかし、本当の始まりは物件を購入してからです。

不動産投資は投資というだけあって賃貸物件そのものに投資すれば儲かるイメージがあるかもしれませんが、実際は自分で空室リスクを減らしたり様々なリスクの対策を行ったりと常に不動産投資におけるリスクヘッジを行う努力をしなければなりません。

常に空室がない状態にすることが何よりも重要であり、投資よりも事業としての側面が強いと言えるでしょう。また、プロに任せられることを任せないのもおすすめできません。

プロに依頼しなければ経費を安く抑えられますが、代わりに物件の管理や税金の計算、問い合わせの対応、住宅や土地の問題、マンションやアパートにおける入居者募集などあらゆる業務を自分一人で行わなければなりません。

時には人気物件ランキングをチェックして、どんな物件の人気が高いのか調べる必要性もあります。

こうなると集中するべきところが集中できなくなってしまい、いずれ手が回らなくなって失敗するリスクが高まります。こうしたことを防ぐためには、管理会社に物件の管理を任せたり、税理士に税金の計算を任せたりとその筋のプロに任せると失敗しにくくなるでしょう。

不動産投資における様々な対策

不動産投資には様々なリスクがありますが、その対策法はきちんとあります。不動産投資を成功させるためにも、様々なリスクヘッジを講じることが大切です。もちろん自分で物件の相場を調べて比較したり、都内エリアの中古物件を視野に入れたり、不動産投資について勉強することも必要です。

それでは、様々なリスクに対する対策法についてご説明しましょう。

入居者募集を行う

不動産投資を行うにあたって厄介な空室リスクに対する対策として、入居者募集を行う方法があります。これは物件周辺の地域についてよく知っている管理会社などに入居者の募集を任せることで、入居者がやって来やすくなるのが大きなメリットです。

上手く入居者を引き込むことができれば、空室が出てもすぐに入居してくれるので家賃収入が下がる心配がありません。不動産投資を成功させるなら入居者募集は非常に重要なので、不動産投資を始めると同時に空室リスクヘッジも行うのがおすすめです。

部屋の管理を専門会社に委託する

家賃滞納リスクは厄介ですが、部屋の管理の専門会社に委託することで解決できます。これは委託費用として家賃の一部を支払うことで、自分の代わりに入居審査や住人が滞納した家賃の回収まで行ってくれます。

自分では時間がなかったり面倒だったりすることも代わりに行ってくれるので大変便利です。

金利が上昇した時のことを想定する

もし変動金利型のローンを組む場合、返済期間中に金利が上昇した時のことを想定してギリギリにならないように返済計画を立てるのがおすすめです。

最初からギリギリの返済計画だと金利が上昇した時に返済が滞ってしまう可能性があるため、最初に無理のない返済計画を立てることが大切です。

また、いざという時にある程度の現金をあらかじめ用意するのも良いでしょう。

新耐震基準を満たした物件を選び、地震保険に加入する

実は1981年以降に建てられた物件は、以前より強い地震が来ても建物が倒壊しないように一定以上の耐震性を確保する新耐震基準を満たしています。

不動産投資において建物が倒壊するのは何としても避けたいので、新耐震基準を満たしている物件なら安心して運用できるでしょう。

地震保険とは建物や家財に対して加入できる保険であり、地震や噴火、これらによって引き起こされる津波による損害を負った時に保険金を支払ってくれます。万が一の時のために、新耐震基準を満たした物件を選び、地震保険に加入するのがおすすめです。

まとめ

不動産投資は一見すると家賃収入にばかり気を取られがちですが、様々なリスクがあることを忘れてはいけません。不動産投資に失敗するリスクも忘れてはいけませんし、何より様々なリスクに対する対策を怠らないことこそが不動産投資を成功させると言えます。

これから不動産投資を始めようと思っているなら、不動産投資におけるリスク回避方法をチェックしましょう。