不動産投資はおすすめ？不動産投資の始め方とメリット・デメリット

よく耳にする資産運用法のひとつが不動産投資。不動産投資には色々な種類があり、その特徴やメリットにも違いがあります。

また、初めて不動産投資を始める場合には、いくつか注意しておきたいポイントもあるのです。今回は不動産投資をスタートさせたいと考えている人のために、基礎知識や注意点などをまとめて解説していきます。

不動産投資とは？不動産投資の種類とメリット

ひとくちに不動産投資と言っても、その種類はさまざま。不動産投資を知る第一歩として、まずは不動産投資にはどのような種類があるのか、それぞれどんな特徴があるのか、を理解していくことが大切です。ここでは、代表的な不動産投資及びその特徴について解説します。

一棟投資

商業ビルや雑居ビル、マンション、アパートなどテナントや入居者が複数入っている不動産一棟に対して投資するのが一棟投資です。

一棟投資は、一度の投資でも大きな資産を形成することが可能なので、投資効率が非常に良いというメリットがあります。

また、部屋数が多いので、空室のリスクを最小限に抑えることも可能。収益性の安定へと繋がります。さらに、一棟すべて投資者の所有物になるため、建物全体の修繕・建て替えを独断で行うことができます。

区分投資

建物一棟を一部屋ごとに区分けして販売している「分譲マンション」や「区分マンション」と呼ばれる不動産に投資すること。1,000万円程度の少額の資金でスタートできる、売却したいときにスムーズに売却しやすいというメリットがあります。

また、複数の地域に分散して投資することができるので、万が一のときのリスクヘッジにもなります。

戸建て投資

一軒家を購入し、貸家として賃貸に出す不動産投資方法。通常一戸建てはマイホームとして建築するものなので、戸建て投資は中古物件が中心になります。

戸建ては、そもそも投資目的の価格設定にはなっていないため、上手に経営することができれば、高利回りの実現も可能です。

借地権投資

土地を所有するのではなく、収益の元になる戸建てやアパートを取得して投資する方法です。そもそも借地権とは建物の所有を目的にしている権利のこと。

借地権投資を行う場合、旧法借地権を選択することをおすすめします。旧法借地権の場合、地主は正当な理由がない限り借主の更新を拒絶してはいけない決まりになっているので、借主は半永久的にその建物に居住することができるのです。

また、所有権と比べると約3割価格が安いため、不動産購入額を低く抑えることもできます。さらに、所有権は地主にあるので土地の所得税や登記費用も発生せず、不動産購入にかかる諸費用を安く抑えられるというメリットも。

もちろん固定資産税及び都市計画税もかかりません。借地物件の多くは立地の良い場所にあるという点も魅力です。

底地投資

借地権投資とは反対に、借地権が設定された土地の所有権を取得するのが底地投資です。土地は劣化することがないので、ランニングコストがかからない、というのが底地投資最大のメリット。

また、借地人の入れ替わりがほぼないので、地代収入が安定しています。土地に「コンビニ事業用借地権」を設定し、コンビニ投資をすることも可能です。

不動産投資のデメリット・リスク

不動産投資にはデメリットはあまりないように見えますが、実は意外な落とし穴もたくさん。不動産投資のデメリットやリスクをしっかりと理解しておくことも重要なポイントです。

売値=利益ではない

不動産投資と聞くと、不動産が売却された値段がそのまま利益になる、と考えている人も少なくないでしょう。しかし、実際は仲介手数料・抵当権抹消登記費用・ローン完済・譲渡益課税など、さまざまな費用がかかります。

実際の利益は、売れた不動産の値段からこれらの費用を引いたものとなるので、赤字になってしまうケースも十分に考えられるのです。さらに最大55％の税金が個人所得にかかるので、手元に残るお金はわずかである可能性も視野に入れておく必要があります。

賃貸というリスク

家賃収入など、人に貸すことで収入を得ることを目的とした不動産投資を行う場合、「貸すことで発生するリスク」も考えておきましょう。

まず、空き家が出てしまうとそれだけで大きな赤字の要因となります。また火災や地震などでの物件の破損、不慮の事故などによる入居者の死亡、賃貸を払ってくれない入居者、契約する際の諸費用など、リスクは山積みです。

それらのリスクが原因となって精神的に負担がかかってしまう可能性もあるのです。

必ず売れるわけではない

物件が必ず売れるという保証はどこにもない、ということも肝に銘じておきましょう。売りたいと思ってもなかなか売れず、不動産の値段はどんどん安くなり、結局赤字になってしまった…というのもよくある話。

銀行から借り入れをしてその物件を購入した、という場合は、借金だけが残ってしまった…というケースもあるのです。

低い流動性

不動産は大きな買い物であり、売りに出してすぐに買い手がつくとは限りません。そのため不動産は一般的に流動性が低く売却の際のリスクは高い、と言えます。そのため、自分が希望するような物件を常に手元に持っておくことが重要なのです。

しかし、そのような物件は得てして人気が高いので、その分物価も高くなかなか手に入りにくいことも。仮に手に入れるチャンスがあったとしても価格が高いため、投資資金の確保が難しく、泣く泣く諦めざるをえない、というケースも多いのです。

不動産投資は株式やその他の金融商品と比較しておすすめ？

さて、ここで気になるのが、不動産投資は他の投資よりもおすすめなのかどうか、ということ。そこで、不動産投資とその他の投資手段を比較してみましょう。

投資対象の良し悪しの判断が付きやすい

例えば株式投資をする場合、「購入を考えている会社の株価が上昇するかどうか」を判断する必要があります。

しかし、その判断は非常に難しいのが実情です。今現在業績が好調でも、その状態がずっと持続できるとは限りません。

思わぬ事故や不祥事が発生することもありえます。その点不動産投資は「いい物件かどうか」の判断基準が明確。設備、駅からの距離、環境、など「自分が住みたいと思うか」との基準で選ぶことができます。

自ら経営改善が可能

株式投資をしている企業に対して「リスク回避の対策をしてほしい」「経営改善策を考えてほしい」と思っても、その声がしっかりと届くとは限りません。

その点不動産投資では設備の改善や建物の修繕など、自らリスク回避の対策を考えて実行することができる、というメリットがあります。

定期的な収入が得られる

例えば個人年金へ投資している場合、60～65歳にならないと年金を受け取ることができません。また、その年齢に達するまで年金を支払い続ける必要があります。

一方不動産投資は、家賃からローンを返済することができるので、収入が返済額を上回れば毎月定期的に収入を得ることが可能です。ローンを使用しない、もしくはローンを完済してしまえば定期収入の額も大きくなります。

ミドルリスク・ミドルリターンである

FXはレバレッジを利用することができるハイリスク・ハイリターン投資なので数時間で大きな価格変動を起こすことも。

そのため価格の変動に常に目を配らなければいけません。その点不動産投資は短期間で大きな価格変動を起こすことがない、ミドルリスク・ミドルリターンの投資法です。

つまり、不動産投資とは長期的に確実に利益をあげるのに適した資産の運用方法なのです。

不動産投資を始めるときの注意点

不動産投資を始める際に、注意しなければならないことがあります。「不動産投資なんて始めるんじゃなかった…」と後悔しないためにも、ぜひこれからご紹介するポイントを覚えておいてください。

利回りよりも立地を重視

不動産を購入するときに、一番大切なのが立地です。特に賃貸物件に投資する場合、「良い不動産=人気が高く空き室率が低い不動産」であることを忘れてはいけません。

利回りとは「投資物件をしっかりと活用しきった際の最大利益」なので、入居者が決まらなければ当然利回りも下がってしまいます。

つまり、大切なのは利回りではなく、立地の良い人気物件を購入してきちんと利益をあげることなのです。

第三者の視点で判断する

不動産の価値を自分の価値観のみで判断してしまうのはとても危険です。例えば、マンションを購入しようと考えたとき、周辺に緑が多いか、日当たりは良いか、などの条件が大切だと考えている人もいるかもしれません。

しかし、その不動産がワンルームマンションだった場合、入居者は単身者がほとんど。日中は仕事で家を空けているので、日当たりや周辺の環境よりも駅までの距離が重要と考えている人の方が多いのではないでしょうか。

つまり、自分が理想としている住環境を判断基準にするのではなく、あくまでも投資家の目線で物件を選ぶこと。これが非常に大切です。

不動産小口化商品も視野に入れる

立地・価格・利回りなどさまざまな面を考慮して不動産を購入することは決して易しいことではありません。「不動産投資を始めたいけれど、自分にはハードルが高いかも…」と頭を抱えている人もいることでしょう。

そんなときは、「不動産小口化商品」を購入することも検討してみましょう。不動産小口化商品とは、企業が購入した不動産を小口化し、販売している商品のこと。少ない金額から投資できる、プロが選んだ不動産なので、安心できるというメリットがあります。

不動産投資を始めたい、けれどなかなか一歩が踏み出せないという人は不動産小口化商品から始めてみてはいかがでしょうか。

不動産投資を始めるなら保険の加入・見直しの相談を

ローンを組んで投資用の不動産を購入する場合、保険の新規加入及び見直しが重要です。特に「団体信用生命保険」、いわゆる団信に加入することが推奨されていることをご存知でしょうか？

団信とは、債務者が高度障害状態ないし死亡した場合に、残りのローンがすべて免除になる保障です。この際の保険金の受け取りは、本人や家族ではなく、ローンを組んだ金融機関となります。

もしすでに生命保険に加入している場合は、団信に加入することで過剰な保険金を支払うことになりかねません。そのため、支払っている保険料をすべて見直すことで余計な出費を抑えることができる可能性があります。

また、団信と加入している生命保険を比較検討し、メリットの大きな方を選択する、という方法もあります。ここで、団信について、もう少し詳しく説明しましょう。

団信とはその名が示す通り、団体で加入することになるので、比較的保険料が安く設定されています。保険料は年齢問わず一定料率となっており、残債に応じて決定されるので、返済が進めばその分だけ保険料は下がる仕組み。

ローンを組んだ本人が死亡もしくは高度障害となった際には本人に代わって残債をローン会社が支払ってくれます。ただし団信は、返済が始まる前に加入しなければなりません。

さらに、途中脱退した場合は、再加入することができないので注意が必要です。

団信と一般生命保険との違いは、

• 債務者及び受取人が金融機関である
• 保険料は生命保険料控除の対象外
• 団信が支払われる際、みなし財産にはならない

上記3点が挙げられます。

最近では、色々な病気に合わせてローンの残高を清算してくれるサービスが展開されています。特に、がん・脳卒中・心筋梗塞の三大疾病保障付き団信、がん団信が有名。これらの団信は金利を0,2～0,3％上乗せしている保険料を支払うケースがほとんどとなっています。

不動産投資のために物件を購入する人のほとんどは、将来の資産形成が目的なのではないでしょうか。なかには、「家族のために資産を残したい」と考えている人もいることでしょう。

団信は、ローン債務者に不測の事態が起きたときに、ローンの支払いが免除され、なおかつ家賃収入・不動産が家族の手元へと残ります。

ローンを組む際、どのような団信に加入するべきか、現在加入している一般生命保険とどちらが自分にあっているか、個人で検討するのは限界があります。

どのような形で保険に加入するのがベストかが知りたいときは、保険のプロに相談することが一番です。

まとめ：資産をしっかりと手元に残すために

不動産投資用にマンションを購入する際、ほとんどの場合で団信への加入を求められます。また、団信への加入をローン融資の条件に設定している金融機関も少なくありません。

この場合は、重複している生命保険に加入していないか、保険の見直しが特に重要となります。万が一の事態に備えるためにも、不動産購入と同じくらい保険のことも考えたいもの。

不動産投資で悩んでいる人や、保険加入のタイミングがわからない、見直しを検討したいという人は、保険のプロに相談すると安心です。