家を購入するためのローンについて解説

マイホームを持ちたいと思っても、何千万もする家を貯蓄だけでは簡単に購入できないのが現実ですよね。そんな自分の家を持ちたいという人の夢を叶えてくれるのが、「住宅ローン」です。

名前を聞いたことがあっても、「住宅ローンとは何？仕組みは？」と疑問に思う人もいるのではないでしょうか。そこで今回は、住宅ローンの種類や特徴・手続きの流れなど、住宅ローンとは一体どんなものなのか気になっている人のために、詳しく説明していきましょう。

住宅ローンとは？ローンの仕組みや利用できる物件

住宅ローンとは、住宅を購入したり改築したりするための資金を金融機関から住宅を担保にして借りるローンのことです。住宅を購入・改築するとなると、一度に大金が必要になります。しかし、貯蓄だけでは住宅を購入するための資金をすべて賄えないことがありますよね。
そんな時、この住宅ローンを利用すれば、資金が足りなくてもマイホームを購入することができます。まずは、住宅ローンとは何か知るために、種類や仕組みについて詳しくご紹介します。

住宅ローンの種類

住宅ローンとは、公的・民間ローンの2つのタイプがあり、私達が利用する住宅ローンのほとんどは、都市・地方銀行、生命保険会社などが取り扱う民間ローンとなります。
民間ローンは、金融機関と不動産またはローン申告者の勤務先が提携して扱う「提携ローン」とそれ以外の「非提携ローン」に分かれます。

次は、住宅ローンとはどんな仕組みでできているのか、利用できる物件はどんなタイプなのかといったポイントを見ていきましょう。

住宅ローンの仕組み

住宅ローンとは、借り入れ金額に対して利息を負担する必要があるローンです。この利息は借入金額×金利をかけて算出され、貸入金額が大きくなるほど、利息の負担が大きくなります。
そのため、利息の負担を減らしたいなら、低金利で返済期間が短い住宅ローンを選ぶといいでしょう。

利用できる物件とは？

住宅ローンとは、新築・中古・戸建て・マンションなど基本的にはどんな物件でも利用できます。もちろん住宅を建てるための土地の購入であっても、住宅ローンは利用可能です。
ただし、物件によって条件が変わるため注意してください。
それぞれの利用・借入条件を確認しておきましょう。

新築の場合

新築物件を購入する場合、住宅ローンの審査は物件の担保価値と借り入れ主の返済能力をみられます。返済能力とは、貸入時の年齢や健康状態・年収・勤続年数など多岐に渡ります。
住宅ローンの審査を受ける時は、これらの審査ポイントを確認しておくといいでしょう。

中古物件の場合

中古物件の場合は、建物の耐久性が住宅ローンに影響を及ぼすため、築年数が古いほど住宅ローンを組める期間が短くなります。購入する物件によってローンを利用できる期間が変わるので注意してください。

店舗付き住宅の場合

住宅ローンとは、戸建て・マンションと店舗付き住宅では、注意する点が異なります。店舗付き住宅は、1階をお店として使い２階を住宅として利用するパターンが多くなりますが、基本的には住宅ローンを利用できます。
しかし、店舗と住居それぞれ面積の制限があるので、事前によく確認しておきましょう。

土地購入の場合

住宅を建てるために土地を購入する場合は、住宅ローンを利用できます。例えば、土地を先に買い、その後住宅を建てるというケースであればローン利用可能です。
土地のみを住宅ローンで購入する時は建築期間を決め（銀行だと1～2年以内）、その期間内に約束通り、住宅を建てる必要があります。駐車場など住宅と関係ない利用の場合は、住宅ローンが適用されません。

分譲住宅（土地は借地）の場合

借地に建つ分譲物件を購入した場合も、住宅ローンを利用できます。ただし中古物件の時は、物件自体の評価が低くなるため、融資される金額が減ってしまいます。

このように住宅ローンとは、新築物件でなくとも利用することが可能です。しかし、物件の種類によって住宅ローンの条件が変わってくるため、ローン加入時は利用条件や借り入れ条件をしっかり確認しておくことが重要になってきます。

住宅ローンの種類とそれぞれの特徴（金利・返済方式）

前述した通り住宅ローンとは、住むための住居ならば利用できます。住宅ローンを組む時に重要になってくるのが、金利や返済方式の選び方。ここからは、住宅ローンの金利・返済方式の種類や特徴を詳しく説明していきます。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンとは、２つの金利タイプがあります。それぞれの特徴は下記の通りです。

固定金利

固定金利は一定期間金利が固定できるローンのタイプ。借り入れた時の金額が全期間変動しない「全期間固定金利型」と一定期間のみ変動しない「固定金利期間選択型」の2つがあり、期間中であれば金利が上昇しても支払額に影響を及ぼすことはありません。

「固定金利期間選択型」は、固定金利期間を契約時に決め、その期間内であれば金利は変動しません。固定金利契約期間を過ぎたあとは、改めて金利を選択することができます。

固定金利のいいところは、世の中の金利に左右されないため、収支計画が立てやすいところです。しかし契約時より金利低くなると、変動金利より支払額が高くなるというデメリットもあります。

変動金利

変動金利は、返済期間中に度々金利が見直されるタイプ。一般的に5年に一度返済額が変更されるため、期間中に金利が高くなれば、返済額も増えるという仕組みです。返済額は、前回の金額の125％までが上限になります。しかし、125％を超えていた場合は、残りのパーセンテージ分が次回更新時に繰り越されるため、上限はあるとはいえ免除されるわけではないことを覚えておきましょう。

返済方式

住宅ローンとは、毎月元金＋利息の合計を支払うような仕組みになっています。毎月の返済方式には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の２つから選ぶことが可能です。
それぞれの特徴を比較してみましょう。

元利均等返済

月々の支払額を変動させたくない人におすすめなのが、「元利均等返済」です。元利均等返済は、月々一定の金額を支払うため、返済を始めた頃は利息が多くなり元金が減りにくくなります。

総支払利息額は元金均等返済より多くなりますが、返済額が変わらないので、長期的にみると安心して支払い続けることのできる方式でしょう。貸入当初に毎月の住宅ローンの支払を抑えたい人は、こちらのタイプを選んでみてください。

元金均等返済

元金に利息をプラスして支払う「元金均等返済」は、支払い当初から元金を一定額ずつ減らすことができるため、総支払利息額は年を重ねるたびに減っていきます。

貸し入れ当初は支払額が多く負担になりますが、若い内にローンの支払いを開始しておけば、退職後の返済額が少なくなります。そのため、老後の資金繰り不安を感じている人におすすめの返済方式です。

住宅ローンの手続きの流れと必要なもの－事前審査から融資まで

住宅ローンとはどういったものかを確認したあとは、実際にローンを手続きする際の流れも確認しておきましょう。

住宅ローンの手続きと流れ

住宅ローンの手続きには、4つのステップがあります。それぞれ詳しくみてみましょう。

1.事前審査

住宅ローンとは、事前にさまざまな観点から住宅ローンを取り扱っている金融機関の審査を受けることからスタート。住宅ローンを組む時は、物件購入と合わせて住宅ローン審査を申し込みます。

審査では、年収に対する住宅ローンの返済比率や申請者の年齢・家族構成などといった属性、他のローンやクレジットカードの支払状況、物件自体の担保価値などを鑑みて総合的に判断されます。

2.申し込み

審査をクリアし物件の契約が成立したら、住宅ローンの申し込みを行えます。申し込みには、

• 印鑑証明
• 住民票
• 物件の売買契約書
• 課税証明書原本

が必要になります。

3．契約

融資が決定したら、金融機関と借入期間や金利について話合う「金銭消費賃借契約」を交わすことになります。ローン申請者は、決算10または7日前までに、この金銭消費貸借契約の申請と返済口座を作る必要があります。

4．融資開始

契約完了後、金融機関から借り入れ金額が返済口座に振り込まれ、物件の売主に送られます。この時、抵当権の設定も行われるため、返済できなくなると物件を差し押さえられることになります。

住宅ローンとは、長期間の支払いを必要とするもの。ローン契約者に万が一のことがあったとき残された家族が困らないよう、住宅ローンの支払いを免除される保険もあります。それが「団信信用生命保険」です。

住宅ローンを組む時に加入を条件とされることが多く、一般の生命保険とは異なり、保険契約者が保険会社に保険料を支払うことはありません。保険料は、住宅ローン契約者が支払った金利を金融会社が直接保険会社に支払う形になります。

しかしこの「団信信用生命保険」は、特約を付けない場合、死亡または高度機能障害の場合のみしか保険金が支払われません。そのため、「団信信用生命保険」だけでなく民間の生命保険も合わせて加入しておくと、万が一の時も安心でしょう。

住宅ローンの借り換えとは？メリット・デメリット

住宅ローンとは、一度契約したら変更できないのか。と疑問に思う人もいるかもしれません。さまざまな金融機関や生命保険会社が販売している住宅ローンは、条件の異なるローンに変更することが可能です。

物件を購入時に高金利だった場合、将来の金利負担を減らすために借り換えを検討する人もいるでしょう。住宅ローンの借り換えのタイミングは、試算でメリットが出る時といわれています。

「金利が低い時を待った方がいいのでは？」と思いがちですが、金利は海外情勢や国内の景気などさまざまな要因で変動します。そのため、いつ金利が低くなるかを予想することは困難です。

また借り換え時には、再度審査を受けなければいけません。収入や健康状態が変化して、審査に通らなくなるというケースも考えられるため、低金利を待つより試算でメリットが出た時に借り換えするのがおすすめです。

では実際に、住宅ローンの借り換えをするメリット・デメリットを詳しく紹介しましょう。

メリット
住宅ローンの借り換えのメリットは、支払い額を減らせることです。物件を購入する際に固定金利で購入した人が、購入時より低金利のタイミングで変動金利に変えることで、支払総額を減らせます。

また、住宅ローンの借り換えでは、月々の支払額を変えることなく、支払期間を短縮することも可能です。残高やローン年数残っているほど住宅ローンの借り換えのメリットが大きくなります。

特に、借り換え前後の金利差が大きいほど、総支払額を減らすことができるため借り換えでは金利の低さにも注目しましょう。

なお、住宅ローンの借り換えには、登録免許税・司法書士報酬・団信保険料・印紙税などの諸費用がかかりますので、ご注意ください。

デメリット
前述した通り、住宅ローンの借り換えには「諸費用」がかかります。借り入れ金額や期間・金利により変動しますが、80万円と高額になることもあるため、住宅ローンの借り換えによる返済額の軽減が、自分にとって特なのかを考える必要があります。

また、住宅ローンの借り換えには、多くの手続きが必要になります。住宅ローンの借り換えは、新規でローンを組むのと同じように審査を受けなければいけません。それだけでなく、新たな金融機関の住宅ローンに借り換えるということは、口座を変更する手続きも必要です。

そのため給与振込口座を変更するために、勤務先に連絡をしたり、支払い口座を変更したりといった手間がかかります。住宅ローンの借り換えを検討する際は、返済額が減るという目先のメリットだけでなく、借り換えが自分にとって本当に得になるのかを、慎重に考えて行動しましょう。

住宅ローン控除（減税）とは？適用条件と手続き

「住宅ローン控除（減税）」は、家を購入しようと検討している人なら、聞いたことがある人がいるかもしれませんね。住宅ローン控除とは、年末の住宅ローンの残高に応じた控除額が、10年間所得税から引かれ還付される制度。ローン残高の1％が1年あたり控除され、最高で40万円の控除を受けることができます。

40万円（10年間で400万）の控除を受けるには、ローン残高が10年間4,000万円を下回らない必要があります。残高が減るほど控除額も減るという点は覚えておきましょう。

ただし例外として、新築で「長期優良住宅」に認定された物件は、最大5,000万円の控除を受けることができます。

住宅ローン減税を受けるには、条件があります。それぞれについて確認しましょう。

住宅ローン減税を受けられる人の条件

住宅ローン減税は、「自宅」を購入した場合のみ受けられるため、別荘や投資用の住宅購入では、適応されません。また、引き渡し日や売買契約日から半年以内に入居することも条件になります。

その他にも、住宅ローン控除を受けられる人は、収入から必要経費や給与所得控除を引いた合計所得金額が、3,000万円以下である必要があります。控除を受ける年の12月31日まで居住していることも条件になるため、転勤等で家族全員が住居離れた場合は、住宅ローン控除を受けることはできません。

ただし、単身赴任で家族が暮らし続けている場合や、控除期間中に再び住み始めた場合は控除を受けることができます。

住宅ローン減税を受けられるローンと物件の条件

住宅ローン控除は、金融機関や住宅金融支援機構のローンであることや、返済期間が10年以上のものであるという条件があることです。知人からの借り入れは対象外になるので注意してください。

住宅ローン減税を受けられる物件は、床面積が50m²以上でなければいけません。中古住宅の場合、築年数に条件があるため、よく確認しておきましょう。築年数が規定よりオーバーしていても耐震基準に適合していたり「住宅売買瑕疵保険」に加入していたりすると、住宅ローン減税を受けられます。

住宅ローン控除だけでなく、住宅ローンにはさまざまな優遇制度があります。自治体独自の優遇制度を導入している地域もあるので、気になる人は問い合わせてみてもいいでしょう。

また住宅ローンとは、「団体信用生命保険」の加入を条件にしているものが多くあります。住宅ローン保険のオプションには、3大疾病保障・重度疾病特約が付けられるものもあります。

住宅ローンの種類によって保険料の負担額も変わってくるため、不安な人は保険について契約前に保険のプロに相談しておくと安心でしょう。

まとめ：憧れのマイホームを手に入れるために！住宅ローンを上手に活用しよう

住宅ローンとは、マイホームを手に入れたい人を助けてくれるものですよね。いろいろなローンの種類があって悩みますが、ローンを利用して家を購入するなら住宅ローンとも長い付き合いになります。

一生に一度の大きな買い物のマイホーム。後悔しないためにも、住宅ローンもしっかり比較・検討してから組むようにしましょう。